por Ruth Dusseault, Bay City News
Medios Públicos del Norte de California
7 de julio de 2026
SAN RAFAEL ESTÁ TRATANDO DE CONSEGUIR un incentivo fiscal federal conocido como «Zona de Oportunidad», esta vez de forma deliberada, consciente de que podría convertirse en un arma de doble filo.
Los proyectos inmobiliarios y empresariales en comunidades con dificultades económicas, como el distrito del Canal de San Rafael, se consideran inversiones más arriesgadas. Una «Zona de Oportunidad» facilita a las empresas y a los promotores la búsqueda de inversores a través de un «Fondo de Oportunidad Cualificado», un vehículo de inversión que agrupa el dinero de los inversores para financiar empresas y proyectos inmobiliarios en comunidades de bajos ingresos.
Los inversores pueden evitar o aplazar temporalmente el impuesto federal sobre las plusvalías que cumplan los requisitos y que se obtengan a través del fondo. Dado que los inversores se benefician de una desgravación fiscal, pueden mostrarse más dispuestos a invertir en proyectos que, de otro modo, podrían parecer arriesgados.
El programa «Opportunity Zone» se creó en 2017 mediante la Ley federal de Recortes Fiscales y Empleo (Tax Cuts and Jobs Act) y se convirtió en permanente en 2026 en el proyecto de ley presupuestaria de la Administración del presidente Donald Trump, el H.R. 1.
California cuenta actualmente con un total de 2.469 sectores censales que cumplen los requisitos, y el gobernador puede proponer una cuarta parte de ellos —hasta un máximo de 618— para que el Departamento del Tesoro de los Estados Unidos los certifique antes del 30 de septiembre.
En la primera temporada de este programa de diez años, la mayor parte de las inversiones se han destinado a promociones inmobiliarias de uso mixto.
Según la empresa de servicios financieros Novogradac, con sede en San Francisco, que lleva realizando un seguimiento de las inversiones desde el inicio del programa de incentivos, se han destinado unos 34 000 millones de dólares al desarrollo de inmuebles multifamiliares con un componente comercial en las plantas bajas. Esta cifra supera con creces los 9 200 millones de dólares destinados a proyectos exclusivamente residenciales.
«Hay ciertos proyectos que, en mi opinión, podrían surgir en nuestras comunidades, cosas que no deseamos», afirmó Eli Hill, concejal de San Rafael, en una reunión celebrada el 16 de junio de la Subcomisión de Desarrollo Económico y Vivienda de la ciudad. «Ciertos tipos de inversiones que, sin las medidas de protección adecuadas, podrían acabar convirtiéndose en oportunidades para el desplazamiento de la población y las actividades extractivas».
Tres de los cinco sectores censales de San Rafael que se consideran aptos para ser designados como «zonas de oportunidad» se encuentran en el distrito de Canal. Esta zona, de algo menos de 2,2 millas cuadradas, es donde vive una comunidad hispana vulnerable, compuesta por más de 13 000 residentes con bajos ingresos, que habitan en viviendas multifamiliares superpobladas.
El Canal es una península artificial, donde el terreno se ha asentado a lo largo de décadas, y gran parte de él se encuentra por debajo del nivel de las mareas diarias. A principios de enero, las mareas reales y las marejadas ciclónicas alcanzaron un máximo superior a los 8 pies y desbordaron el borde del Canal, inundando el barrio con agua de la bahía, sumergiendo vehículos y dejando a muchos de sus residentes, que vivían en viviendas de alquiler, aislados.
La ciudad está estudiando diversas formas de adaptar el canal al aumento del nivel del mar, con un coste que oscila entre los 719 millones y los 2.000 millones de dólares. Las opciones incluyen la construcción de muros de contención, la instalación de una compuerta en el canal de San Rafael o la elevación del terreno a orillas del agua y su urbanización con nuevos edificios y parques.
Esa tercera alternativa requeriría la adquisición y la remodelación de docenas de propiedades situadas a orillas del canal, lo que supondría el desalojo de los ocupantes de 86 edificios situados en la ribera y podría obligar a algunos residentes a trasladarse de forma permanente.
Una afluencia de inversiones inmobiliarias podría salvar físicamente el canal, pero provocaría desplazamientos.
La zona anterior se eligió sin participación local
Se produjo una situación similar durante la primera designación de Zona de Oportunidad. En 2018, el sector censal más cercano a la vía navegable del canal fue designado como zona, según Omar Carrera, director ejecutivo de Canal Alliance, una organización sin ánimo de lucro que presta servicio a la comunidad latina y a otros residentes del canal.
Carrera afirmó que el Estado no había consultado al ayuntamiento ni a las partes interesadas locales al respecto.
Afirmó que la zona no era adecuada para el programa, ya que carecía de terrenos sin urbanizar y albergaba a los residentes más vulnerables del distrito. Los inversores inmobiliarios especulativos comenzaron a adquirir edificios. Subieron los alquileres y desalojaron a los residentes para llevar a cabo reformas. El ayuntamiento respondió con una ordenanza para establecer ayudas de reubicación para los residentes de inmuebles situados específicamente en la Zona de Oportunidad.
En esta ocasión, el Estado está animando a los gobiernos locales a participar en el proceso de selección.
Un comité de la Cámara de Comercio de San Rafael, denominado «Grupo de Trabajo del Este de San Rafael», está integrado por la Canal Alliance, empresas de la zona este y otras partes interesadas. En mayo, el grupo de trabajo recomendó que el ayuntamiento diera prioridad a un sector censal del Canal, el sector 1122.02, para designarlo como «Zona de Oportunidad».
«Buscamos oportunidades en las que podamos crear las condiciones necesarias para que el sector privado, el sector público y la comunidad se beneficien», afirmó Carrera. «Pero para ello será necesario que reunamos a los propietarios de terrenos, a los empresarios, al Gobierno y a la comunidad para mantener ese diálogo».
Carrera afirmó que el grupo de trabajo está siguiendo el modelo del Consorcio de Zonas de Oportunidad del Área Metropolitana de Chicago, que se centra en la coordinación y la intermediación, ayudando a poner en contacto a inversores y promotores con proyectos que ya han sido evaluados y respaldados por las partes interesadas locales.
«Por lo tanto, si es usted inversor, preferirá acudir a un lugar en el que todas esas partes interesadas estén en sintonía y compartan las mismas prioridades, ya que el riesgo de capital se reduce si no va a tener que enfrentarse a mucha oposición o resistencia», afirmó Carrera.
Asimismo, en mayo, la Canal Alliance publicó un plan de visión para el Canal basado en la participación de la comunidad. El informe «Canal Neighborhood Snapshot» incluye una lista de los deseos de los residentes del Canal, entre los que se encuentran un mercado de vendedores ambulantes, un puente peatonal y un complejo de viviendas asequibles de uso mixto con guardería, tienda de alimentación y espacios de ocio.
El futuro desarrollo podría contribuir a financiar el plan de resiliencia
El sector censal 1122.02 también incluye una marisma de 85 acres situada a 3 pies por debajo del nivel del mar, conocida como «Canalways». Se trata de un terreno abierto situado entre un centro comercial Target —que se encuentra a 21 pies por encima del nivel del mar— y la urbanización Spinnaker Point, que se encuentra a 12 pies por encima del nivel del mar. Según el Plan General 2040 de la ciudad, se trata de una de las propiedades privadas más extensas de San Rafael.
Actualmente, una parte de Canalways está destinada a usos industriales ligeros y oficinas, mientras que el resto se ha reservado para fines de conservación. Según el plan, podría ser necesaria una ampliación de Kerner Boulevard cuando se desarrolle el emplazamiento.
«En el futuro podría considerarse una modificación del Plan General para permitir usos adicionales, entre los que podría figurar la vivienda en la parte noroeste del emplazamiento», se indica en el plan. «Los ingresos generados por los nuevos proyectos urbanísticos pueden ayudar a compensar el coste de las mejoras de infraestructura necesarias para hacer que el sureste de San Rafael sea más resiliente».
El Grupo de Trabajo del Este de San Rafael ha declarado que, por el momento, no va a formular ninguna recomendación específica en materia inmobiliaria, según ha indicado la portavoz de Canal Alliance, Isabel French.
«Algunos propietarios de Canalways han participado históricamente en el ESWG, pero no se les ha señalado específicamente para ninguna participación en la Zona de Oportunidad», afirmó.
El plazo establecido por el gobernador para que las jurisdicciones locales propongan las zonas preferidas finaliza el 25 de julio. Las decisiones definitivas entrarán en vigor el 1 de enero de 2027. La designación tiene una vigencia de 10 años, tras los cuales se reiniciará todo el proceso.
