Por: Lucie Hollingsworth y Aaron Burnett | Marin IJ
A medida que los costos de vivienda en el condado de Marin continúan aumentando, también lo hace nuestra necesidad de medidas contra el desplazamiento. Nuestros residentes de bajos ingresos están en riesgo ahora.
A medida que continuamos perdiendo residentes de bajos ingresos en este momento, las disposiciones contra el desplazamiento de alguna manera siguen siendo controvertidas. La política contra el desplazamiento ha evolucionado dramáticamente en los últimos 40 años, cambiando los viejos tropos de que cualquier estabilización de alquiler o protección de inquilinos reduce la calidad o cantidad de viviendas asequibles.
Marin puede y debe hacer más para proteger a sus inquilinos.
Cuando se ven obligados a abandonar sus hogares, la mayoría de las veces sin culpa propia, los inquilinos a largo plazo se enfrentan a un mercado de alquiler drásticamente cambiado, con alquileres dos o tres veces más altos de lo que habían pagado anteriormente y muy poco inventario.
Muchos inquilinos desplazados se ven obligados a abandonar Marin o mudarse a sus automóviles o campamentos para personas sin hogar. Los inquilinos a largo plazo están representados de manera desproporcionada por personas de color y otras clases protegidas. Su partida fomenta la segregación que vemos en Marin.
No sorprende que Marin sea uno de los pocos condados con mayores niveles de segregación desde 2010.
Este es tanto un problema humanitario como un problema climático. La vida de cada persona desplazada se ve perturbada de manera profunda. Afecta la educación, las opciones de empleo, el transporte y la salud. Cada trabajador desplazado que se ve obligado a viajar se suma a nuestros desafíos de tráfico y emisiones.
La línea roja, la oposición de la comunidad y la zonificación excluyente han sido elementos de las «políticas» de vivienda de Marin durante décadas y han dado como resultado que Marin tenga uno de los niveles más altos de disparidades raciales en el estado.
Nuestras políticas de exclusión también han llevado a Marin a tener la tasa más baja de producción de viviendas en el Área de la Bahía. Pasarán años antes de que podamos construir nuestra salida de nuestra escasez de viviendas, incluso con los mejores esfuerzos. Mientras tanto, el desplazamiento está aumentando a medida que los inquilinos de bajos ingresos sufren los costos de vivienda cada vez mayores.
La ley de elementos de vivienda requiere tanto la producción como la preservación de viviendas asequibles. Los elementos de vivienda anteriores contenían estrategias admirables para garantizar la preservación; sin embargo, pocos se han implementado. Pocas jurisdicciones de Marin cumplieron con sus objetivos para la producción de viviendas para personas de bajos ingresos.
Los objetivos del sexto ciclo del elemento estatal de vivienda son mucho más altos, pero aún insuficientes para satisfacer nuestra necesidad de viviendas asequibles. Como resultado, las áreas del vecindario Canal de San Rafael y Novato que tienen altas concentraciones de inquilinos de bajos ingresos han visto los mayores aumentos en el alquiler (más del 40%) desde 2011.
La Ley de Protección de Inquilinos de 2019 (AB 1482) brinda a los inquilinos a largo plazo algunas protecciones de causa justa contra desalojos arbitrarios. Sin embargo, no va lo suficientemente lejos. Se excluyen muchos tipos de vivienda y hay lagunas.
AB 1482 limita los aumentos de alquiler al 5% más el índice de precios al consumidor, sin exceder el 10%. Es difícil justificar la capacidad de los propietarios bajo AB 1482 para aumentar los alquileres un 5% por encima del aumento en el costo de vida.
Estas protecciones son insostenibles para los inquilinos de bajos ingresos. Por ejemplo, una familia que alquila un apartamento de dos habitaciones por $3,200 en 2022 enfrenta un aumento de casi el 50% en los costos de vivienda en 5 años, o un costo adicional de más de $1,500 por mes.
El medio de noticias de bienes raíces de San Francisco, The Real Deal, señaló recientemente que la falta de protección de los inquilinos y la estabilización de los alquileres de Marin está atrayendo a inversores corporativos, citando tres grandes complejos residenciales de Marin que se han comprado desde mayo de 2022, con un total de 265 unidades. Los aumentos sustanciales de los alquileres, junto con las tasas de vacantes extremadamente bajas, hacen que Marin sea más atractivo para los inversores que otros condados del Área de la Bahía con fuertes protecciones para los inquilinos.
Fairfax ha dado el primer paso para aumentar las protecciones de los inquilinos, y Larkspur ha tomado medidas al ordenar al personal que comience a redactar las ordenanzas propuestas.
Estas acciones están amenazadas a medida que los grupos inmobiliarios invierten dinero para revertir las acciones. Alentamos a todo Marin a seguir adelante con las políticas de protección de inquilinos. Necesitamos detener el desplazamiento y la pérdida de viviendas asequibles ahora.
Las políticas de exclusión pasadas del condado han hecho famoso a nuestro condado por todas las razones equivocadas. Podemos arreglar esto.
Marin continuará perdiendo valiosos miembros de la comunidad a menos que actuemos. La planificación de nuestro futuro de vivienda también debe incluir garantizar que se conserve nuestro stock actual de viviendas asequibles.
Todavía podemos tomar medidas poderosas para proteger a los marinitas más vulnerables. No porque el Estado lo requiera, sino porque nuestros valores como marinitas lo exigen.
Lucie Hollingsworth es abogada principal de políticas en Legal Aid of Marin. Aaron Burnett es director de políticas y participación cívica en Canal Alliance. Ambos están afiliados a Marin Environmental Housing Collaborative.